宏观分析 指标分析的主要内容

1. 宏观分析 指标分析的主要内容

600519贵州茅台 
通过《关于投资“十一五”万吨茅台酒工程第四期2000吨茅台酒技改项目的议案》 
一、投资概述 
根据贵州茅台酒股份有限公司（以下简称“公司”）的发展战略、“十一五”总体规划的批复精神以及对消费市场的调查预测，公司将于2009年投资“十一五”万吨茅台酒工程第四期2000吨茅台，酒技改项目。该项目投资总额约为146,090万元（其中，制酒生产设施技术改造工程投资额约为41,907万元、酒库工程投资额约为40,173万元、制曲生产设施技术改造工程投资额约为31,469万元、辅助配套设施建设工程投资额约为32,541万元），约占公司2007年度经审计总资产的13.94%，约占公司2007年度经审计净资产的17.46%。所需资金由公司自筹解决。 
二、投资项目主要内容 
上述项目建设地点位于酒厂新区内，建筑面积共计约247,500 平方米，建设内容主要包括：建设年产200吨制酒生产房10栋、年制曲能力550吨制曲生产房6栋、酒库17栋、河堤1260米、谷壳库、制酒片区车间食堂办公用房、制曲片区车间办公用房、制酒片区厕所、浴室、制曲片区厕所、厂区给排水、供配电和供热系统工程、制酒及制曲片区抗滑支档、道路、厂区污水处理、生态环境建设工程及安全综合配套设施等。项目建设期限为2009年1月至12月。 
“十一五”万吨茅台酒工程第四期2000吨茅台酒技改项目已经由贵州省经济贸易委员会出具贵州省技术改造投资项目备案确认书（黔经贸技改备[2008]91、92、99、100号）。 
三、投资项目对公司的影响 
该项目在酒厂新区内建设，该地点地理、气候条件均符合茅台酒生产要求，有利于形成相对集中的制曲、制酒、酒库、配套设施、辅助设施片区，便于生产经营的集中管理。 
根据贵州省建筑设计研究院为本项目所出具的项目备案申请报告，上述项目完工交付投产后，依据茅台酒生产成本、销售等现行价格因素预测，2000吨茅台酒正常生产，每年销售收入可达127,157.80万元，销售税金30,482.53万元，利润总额58,527.93万元(含税)，约占公司2007年度经审计净利润的19.73%，投资利税率达到73.99%，投资利润率为40.06%，静态投资回收年限8.33年(包括建设贮存期5年）。 
上述项目系公司“十一五”规划的重要组成部分，总体而言，该项目的实施对于充分利用茅台独特生态自然环境等资源，依托公司在资金、工艺及技术等方面的优势，稳步扩大茅台酒生产能力，进一步发挥茅台酒作为国酒的品牌优势，更好地满足消费者需求，增强企业核心竞争力，促进企业发展具有重要意义。总体而言，该项目具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。 

今年1-8月白酒行业收入增长保持稳定，但利润增速下降，行业毛利率也从去年同期的36.11%下降到34.25%。白酒行业毛利率首现下 
降，经济减速已开始影响白酒的消售 
当前投资评级排名最高的是欧亚集团（600697）。排名前20名股票主要集中在化工品、医药、家庭耐用消费品、零售和白酒等行业。 
现就白酒板块做简要分析。由于白酒对于经济与消费增速减缓较为敏感，在经济增速减缓预期下，消费增速减缓无疑将使白酒行业景气度 
受影响。群益证券分析师表示，白酒行业，尤其是高端白酒产品，由于经济景气的下滑，“量价齐升”推动的行业高景气或将难以在2009 
年延续，行业景气度或已见顶。 
中金公司分析师认为，三季度白酒销售延续强劲增长态势，但成本与费用抬头影响行业盈利景气度，该细分市场景气度是否面临持续 
恶化风险仍待观察。尽管他们相信贵州茅台在高端酒细分市场上的竞争优势，以及五粮液行将进行的资产注入与关联交易将改善公司经营 
状况，使得这两家公司仍具备抵御短期内行业盈利增速下滑风险的能力。 
招商证券分析师指出，从白酒上市公司基本面来看，未来贵州茅台业绩增长确定性最强。1997和1998年的经济危机只有五粮液成功渡 
过，这次如果说谁有这个机会，必定是贵州茅台，因为它相对其它公司给中间环节留下了足够利润，终端价格再怎么回落，经销商都有利 
润、也就有积极性去拓展销售。他们指出，高端白酒公司真正的风险，可能不是经济萧条，而是景气时忘乎所以、盲目扩大销售。只要家 
底在，定然能闯过危机，贵州茅台坚持“不挖老窖，不卖新酒”，基础扎实，该公司必定能在下一个高端白酒黄金十年稳固NO.1的领先地 
位。 
广发证券分析师称，尽管从整个白酒行业发展的情况来看，白酒产量的增速有下滑可能性，经济增速的下滑也可能影响到高端白酒的 
提价能力。但长期来看，高端白酒品牌、窖池由于其稀缺性和不可复制性，未来仍可以通过阶段性的提价来提高盈利能力。 


1．茅台经销商大会见闻验证了早先两个行业观点，一是前期高价酒需求未被充分满足使得未来即使需求出现萎缩供应端增长压力仍相对有限，二是品牌竞争力可以解释企业抵御经济下行周期风险能力的高低。 
2．从经销商订货意向来看，高度茅台酒销量仍有望在09年保持平稳增长。 
3．提价有可能作为公司管理市场的手段被祭出，但不管最终提价与否，公司一系列应对风险的措施应可保证其利润率向上趋势不变。 
4．未来两年，我们对于公司保持销售和盈利增长态势的能力仍有信心，公司股价应有较强防御能力。 
品牌力决定风险抵御能力 
茅台仍是消费者与经销商市场上最具影响力的高端白酒品牌，这从茅台酒现时最为昂贵的终端零售价格以及高达250元/瓶的批零价差（指从出厂价到终端零售指导价之间的价差）中可见一斑。品牌力对于风险抵御能力的解释不仅反映在经销商订货积极性以及公司延续销售与盈利增长态势的能力上，也体现在厂家仍敢于大胆运用价格等项调控手段规范并指导经销商行为。 
股价应有较强防御能力 
尽管08年盈利仍有小幅下调压力，但我们对未来两年公司保持销售和盈利增长态势的能力仍有信心，并且认为现有盈利预测中对于明后两年的盈利增长预测并不显得激进，公司股价应有较强防御能力。 
当前股价虽已高出DCF折现价格近7％，但由于折现模型所用假设较为苛刻（例如12％的加权平均资本成本假设可能高过实际，2011-2017年间息税前利润10％的年均复合增长率假设可能仍不足以反映高端白酒龙头企业长期增长潜力等），再加上与A股其他食品饮料公司相比，公司估值仍占优势， 

随着金融危机的影响向实体经济蔓延，近期一些针对高端消费品的猜测和传闻盛行，其中，就有传言称茅台酒终端销售价格开始出现下跌。记者就此采访了贵州茅台有关负责人，相关负责人表示，根据市场反馈，茅台酒仍然供不应求，且供需缺口依旧巨大。公司将在2009年投资约14.6亿元，继续提高茅台酒基酒产量。 
从参加12月5日在厦门举办的“国酒茅台全国经销商联谊大会”经销商订货意向来看，高度茅台酒销量在2009年将保持平稳增长态势。贵州茅台酒销售有限公司负责人李明灿介绍说，目前无论是批发价还是市场终端价都没有出现松动。作为一个有责任心的企业，公司希望茅台酒的终端价格在公司规定的上限以下进行，确保消费者能够消费得起茅台酒，也希望通过对营销体系的管理，改变过去经销商的单纯逐利行为，让他们更多关注社会责任。 
刚刚从厦门参加会议回来的茅台集团董事长季克良表示，近年来一直困扰企业的问题是怎样才能解决“满足消费者需求和茅台酒产量有限”的矛盾。从经销商反馈的信息来看，这种供求矛盾在2009年还会持续下去。贵州茅台酒股份有限公司董事长袁仁国则表示，11月份公司管理层还针对国际金融危机的出现，与国内著名经济学者们交换过意见，讨论是否需要调整目前的发展步伐。经过专家们的相关论证，茅台酒由于生产过程的特殊性，市场缺口在短期内仍无法得到妥善解决，只有按照既定计划继续提高茅台酒产量才能逐步缓解这个矛盾。公司董事会在专家意见的基础上，一致通过了《关于投资“十一五”万吨茅台酒工程第四期2000吨茅台酒技改项目的议案》，公司将在2009年投资约14.6亿元，继续提高茅台酒基酒产量。希望你能够找到答案

2. 什么是项目财务效益分析?对投资项目进行财务效益分析有何重要作用?

1.项目财务效益分析是仅从项目自身的投入产出角度，按照当时当地财税制度和国际统一标准的投资分析方法，对项目的筹资、赢利性和抗风险能力，计算出一系列评价项目在财务上是否可行的评价指标。同时，也直接地反映了投资环境、产品和原料动力市场、技术和管理各方面对可行性的影响的定量分析结果。 
2.对投资项目进行财务效益分析，从而可以做出财务效益评估。财务效益评估是投资项目评估中最主要的部分,它是根据项目财务与建设基础数据,对整个寿命期内的财务成本与收益情况进行评估,从而论证项目是否具有经济上的可行性.一般而言,财务效益评估是决定项目可行与否,银行是否提供贷款的基本依据.

3. 项目投资方案怎么写

一、项目背景根据现目前人们对生活的需求，需要快速、方便、味道好的进餐需求，如果在一个商圈中心开一个快餐店，给各个阶层的白领人员、服务人员以及一些出游的消费者提供快餐，会给人们一种方便、实惠、快捷的体验。
（一）位置将该快餐店的选址选择在商圈的中心，旁边有写字楼和各种商场。
（二）风险分析
1、政策风险国家对食品的要求，不能有添加剂等，都会对食品有影响。对此，应该按照国家的规定来执行，让顾客吃得放心，自己经营也安心。
2、市场价格的风险介于现目前的通货膨胀的现象，导致经营成本增加，从而所获得的利润减少；人们对价格的接受能力，是不可能和市场价格同步；还有租金的变化，可能会有所提高，这些都会影响到经营所得到的利润。对此，可以考虑是否适当提高销售价格，或者适当减少分量，不改变销售的分数来减少成本，稳定利润。
3、经营环境的风险该快餐店所处位置在商圈的中心，如果有其他的商圈的成立，会导致人流量的分散，周边的市场会出现萎缩。适当实施一些促销活动，来吸引新老客户前来消费。
4、经营的风险用人不当，市场定位不当造成的风险，客户消费的偏好变化，接受程度等都会使经营受到影响。提出双方均可以接受的报酬，并签订劳动合同来避免因用人不当而引起的损失；对于客户的变化，需要根据客户的不同要求来改变销售策略。
5、复制风险快餐的可复制强，可能造成同行的竞争的学习。不但在用餐的食品饮料上改进，还需要提高服务的质量和环境等等，从而来从众多的同行中能够脱颖而出。
二、相关报表
（一）固定资产投资估算
1、装修费用。快餐店面积为35平方米，厨房区域为10平方米左右，另25平方米作为就餐区域。单位造价150元/平方米，则：装修费用估算价值=1500*35=45000（元）
2、设备购置。根据需要需购置一台柜式空调，价格大概在3500元；安置五个就餐桌，大概需要300元/套；另需要购置各种烹饪用具及调料，需要18000元，则设备购置估算价值=3500+300*5+18000=23000（元）
3、安装工程费用。天然气、自来水所需费用5000元。
4、预备费用估算。在次仅对基本预备费用进行估算。根据本项目的特点，基本预备费用可取以上费用的3%计算。即：基本预备费用=（4500+5800+5000）*3%=459（元）固定资产投资估算表序号工程或费用名称单位数量一装修费用基础装修　　   45,000.00二设备购置柜式空调台1   3,500.00就餐桌套5   1,500.00烹调用具及调料　　  18,000.00合计　　  23,000.00三安装工程费用天然气、自来水　　   5,000.00四预备费用估算基本预备费用　　     459.00五合计　　  73,459.00
（二）收入预测根据该店的所处地位在步行街中心，旁边有一写字楼和各种商场，可给白领、商场服务员和其他人员的提供所需的餐饮，预计早上有50人进餐，中午有200人进餐，晚上有150人进餐，根据早上每个人5元的费用，中午和晚上每个人10元的费用，可以得出每天的收入=50*5+200*10+150*10=3750（元），列表如下：序号项目人数价格日收入月收入年收入1早餐505250.00 7,500.00 90,000.002午餐200102,000.00 60,000.00 720,000.003晚餐150101,500.00 45,000.00 540,000.00合计　　3,750.00 112,500.00 1,350,000.00
（三）总成本费用估算根据本餐店的所处位置，人流量，就餐情况，国家规定的用工政策等，本快餐店的月成本费用为，年成本为，列表分析如下表：总成本费用估算序号项目月成本费用年成本费用1直接成本     50,625.00     607,500.002工资及福利     14,300.00     319,200.003租金     19,740.00     236,880.004折旧费        383.33       4,600.005摊销费        165.98       1,991.806其他费用        166.67       2,000.00合计     85,380.98  1,172,171.80
总成本费用各项目分析如下：1、工资及福利。根据本店的经营情况，需要7个人，2名厨师，2名服务员，1名收银员，2名杂工。序号项目人数每月工资年工资1厨师2      8,000.00   192,000.002服务员2      2,500.00    60,000.003收银员1      2,000.00    24,000.004杂工2      1,800.00    43,200.00合计　     14,300.00   319,200.00
2、直接成本。根据该店所处地位，人流量大小，估计在早上大概有50人左右，5元/人；中午大概200人。10元/人；晚上150人，10元/人，则收入为=50*5+200*10+150*10=3750（元）根据餐饮行业的历史数据参考，直接成本大概为总收入的45%，则直接成本=3750*45%=1687.5（元）
3、租金。租金分为租用餐具费用和场地租赁费用。每天的餐具费用=560*0.8=448（元）每月场地租赁费用=35*180=6300（元）
4、折旧费。根据设备购置费用，按五年算计提折旧费=23000/5=4600（元）（不计残值）
5、摊销费。摊销费用=（32959-23000）/5=1991.8（元）
6、其他费用。其他费用包括清洁费用，治安费用，门前三包费用，物管费用等等。预计每月2000元。
（四）损益分析根据投资收入和成本费用，可以得出序号项目金额1营业收入  1,350,000.002营业成本    607,500.003营业税金及附加     76,950.004经营费用    564,671.805利润总额    100,878.206所得税     25,219.557净利润     75,658.65
（五）现金流量分析按照一个季度为单位来计算现金流量，列表如下：序号项目Q1Q2Q3Q4Q51现金流人337,500.00337,500.00337,500.00337,500.001.1营业收入337,500.00337,500.00337,500.00337,500.002现金流出93459.00316937.39316937.39316937.39316937.392.1建设投资73459.002.2流动资金20000.002.3经营成本291,395.00291,395.00291,395.00291,395.002.4营业税金及附加19,237.5019,237.5019,237.5019,237.502.5所得税6,304.896,304.896,304.896,304.893净现金流量-93459.0020562.6120562.6120562.6120562.614累计净现金流量-93459.00-72896.39-52333.78-31771.16-11208.555所得税前净现金流量-93459.0026867.5026867.5026867.5026867.506所得税前累计净现金流量-93459.00-66591.50-39724.00-12856.5014011.00
三、盈亏平衡分析以生产能力利用率（BEP）表示的盈亏平衡分析，年固定总成本=总成本费用-直接成本=564671.8年营业收入=1350000（元）年可变成本=年直接成本=607500（元）年营业税金及附加=76950（元）BEP=564671.8/(1350000-607500-76950)=85%
四、敏感性分析变化率固定资产投资经营成本营业收入115%16%10%35%210%17%13%29%35%18%15%23%40%19%19%19%5-5%20%23%15%6-10%21%27%12%7-15%22%32%9%从上表可以看出，同样变动率下，对方案净现值影响由大到小依次为营业收入、经营成本、固定资产投资，即营业收入是最为敏感的因素。
五、结论计算指标：                                           所得税后所得税前财务内部收益率（FIRR）：               19%27%财务净现值（FNPV）（ic=3％）：93,979.73150,617.36投资回收期（从建设期算起）：     5.55 4.48通过投资回收期，内部收益率，可以看出此投资是可行的，从投资回收期可以看出在5.55个季度，即5.55*3=16.65个月收回投资，取得盈利。

拓展资料：
作用
项目投资计划书一方面是为了获得项目融资，另一方面，也是可行性研究的重要组成部分，它包括技术评价、经济评价和社会评价三个部分。技术评价主要是根据市场需求预测和原材料供应等生产条件的调查，确定产品方案和合理生产规模，根据项目的生产技术要求，对各种可能拟定的建设方案和技术方案进行技术经济分析、比较、论证，从而确定项目在技术上的可行性。
经济评价是项目评价的核心，分为企业经济评价和国民经济评价。企业经济评价亦称财务评价，它从企业角度出发，按照国内现行市场价格，计算出项目在财务上的获利能力，以说明项目在财务上的可行性。
国民经济评价从国家和社会的角度出发，按照影子价格、影子汇率和社会折现率，计算项目的国民经济效果，以说明项目在经济上的可行性。社会评价是分析项目对国防、政治、文化、环境、生态、劳动就业、储蓄等方面的影响和效果。
参考资料：项目投资计划书－百度百科

4. 进行投资收益分析与投资决策分析的程序是怎样？

5. 分析NPV及IRR在投资项目评估中的应用

引言：在进行项目投资时，净现值法是被大多数投资人所常用的一种分析方法。但其实我们更应该认识到：资本预算程序并不是仅仅依靠简单的财务评价准则就能产生有效结果的，必须考虑一系列限制条件。同样，净现值作为最重要的项目投资财务评价方法，本身也存在许多重要缺陷，这一点在现在的项目评价教科书中并没有或很少明确突出。所推荐的文章表明了一个论点：在进行项目评价时必须结合实际因素，运用多种决策准则，特别是其他准则与净现值得出冲突的结果时，要仔细分析冲突的原因，而不能轻易地推断其他准则得出的是错误结论。事实上，正是在其他评价准则与净现值准则发生冲突而非得出一致结果的情况下，其他决策准则的意义方才会显示出来，这启发我们去探寻隐藏在冲突后面的真正原因。
　　一、引言标准的财务学教科书中，项目投资的主要财务评价准则包括净现值(NPV)、内部回报率(1RR)、回收期、获利性指数和账面回报率。一般认为，净现值准则是最重要的项目投资财务评价方法，它衡量了项目实施后对企业价值的增加值，与企业价值最大化的目标相一致.相比之下，其他准则则各有优缺点，对净现值准则只起到验证的作用。判断净现值以外的其他评价准则是否有效的一条重要标准在于：当运用财务评价方法来判断是否接受或者拒绝某一项目时，或者对多个项目进行排序时，其他评价准则是否可以取得与净现值一致的决策结果。
　　如果与净现值结果一致，则该方法有意义；否则，一定存在某一种缺陷。 许多调查显示，实践中多数公司并不主要依赖净现值准则进行资本预算决策。例如，Stanley and Block (1984)依据1981年一项对跨国公司的调查显示：65.3%的企业使用IRR作为主要的资本预算准则，而只有16. 5%的企业使用NPV准则。尽管只有5%的企业使用回收期作为主要的决策准则，但高达37.6%的企业把回收期作为最主要的补充准则来使用。
　　一方面，Dixit and Pindyck(1994)注意到，企业一般不进行项目投资，除非项目的NPV远远大于零，
　　另一方面，尽管有时继续经营的NPV为负值，企业也会继续该项目，直到继续经营的损失太大，才可能退出或者停止投资。这一系列现实情况显然与标准理论不相符合，提醒我们必须要重新审视净现值准则。下面，本文从净现值本身暗含的假设着手，分析净现值准则具有的内在缺陷。
　　二、净现值准则的缺陷1.净现值准则忽略了项目的不可收回性和延迟的选择权标准的净现值准则实际上隐含着“没有延迟的选择权”的假设，即投资要么是立即实施，要么是永不实施。此外，它也没有涉及对投资的不可收回性的明确处理。这些缺陷使得净现值准则实际上只适用于不确定性较少并且期限较短的投资决策中。这一点，最早由Pindyck(1991)注意到。他认为，标准的净现值方法忽略了多数投资决策都具备的以下两个重要特征。
　　其一，投资支出至少在一定程度上是不可收回的，特别是对那些与企业或行业特定相关的项目而言。与企业相关的项目投资经常包括大量的广告和营销等具有沉没性质的费用，这些费用虽然在将来可能为企业带来收益，但一旦支出，就不可能再被收回。与行业相关的投资支出包括诸如收购一个炼钢厂的投资支出。之所以说它是不可收回的，是因为除了钢铁之外，炼钢厂基本上不能生产其他性质的东西。尽管企业可能将该厂再出售给它的一个竞争对手，从而用收回部分投资，但投资的全部支出不大可能毫无成本的全部收回。特别是如果该行业是充分竞争的，其他企业对该炼钢厂会进行类似的估值，因此该企业试图出售该工厂而获利的可能性就很小了。
　　此外，由于买卖双方的信息不对称，至少部分不与企业或行业相关的投资项目也是不可收回的。这就是着名的“柠檬市场”(Akerlof，1970)。买方不了解有关货物质量的信息，因此，他们只愿意出一个对应于市场上平均质量的价格。卖方知道他们货物的质量低于平均水平，因此很愿意将其出售。这样，平均的质量下降了，价格也在不断下降(在极端情形下，整个市场将会崩溃)。相应地，投资支出只能部分地收回，在很大程度上它是不可收回的。最后，投资不可收回也可能源于政府管制、制度安排或者公司文化的不同，例如，资本控制可能为处置外资投资项目设置障碍，劳动法令也可能对聘用和解雇工人有特殊规定，从而造成额外成本。综上所述，多数重要投资在很大程度上都是不可收回的。
　　其二，企业投资很少建立在“要么现在投资，要么永不投资”的基础上，管理层通常拥有一个推迟投资的选择权或机会。推迟投资可以帮助管理层获取更多的信息来评估项目的获利能力，或者争取更多的资源来为项目开展做出更充分的准备，从而减少投资项目的风险。 在财务学中有机会选择权与期权是等价的概念 (Dixit and Pindyck，1995)，即拥有投资机会就意味着拥有了一项有价值的期权。标准的净现值准则忽略了项目的不可收回性和延迟的选择权这两个紧密联系的特征，从而在投资决策评价中造成了如下后果： 首先，NPV准则没有在投资成本中包括不可收回投资损失的期权价值。当企业进行一项不可收回的投资支出时，也就意味着它放弃了对可能影响投资的预期或时间进度信息的等待，一旦市场条件变得十分恶劣，企业就不可能收回投资了。
　　其次，NPV准则忽略了创造期权的价值。有时某项投资单独看起来很不经济，但实际上可能帮助企业在市场有利的情况下进行其他有利可图的投资，例如研发投资。如果不正确地核算研发投资可能产生的期权价值，单纯的NPV分析可能会抑制公司对研发项目的投资。 将投资的不可收回性和期权价值考虑进去，就能够很容易地解释上文提到的NPV评价中的那些问题。关闭工厂或退出行业意味着有形和无形资产的损失。如果以后市场条件转好，重新开展业务的成本又太高了。继续经营使得资本保持不动，保留了日后重新开展有利可图业务的机会。期权是有价值的，公司理性地选择保持其价值，甚至当时发生亏损也在所不惜。 2.净现值准则建立在“大项目优于小项目”的偏见之上净现值准则衡量的是未来将要实施的项目对企业价值的增加值，是个绝对量指标。绝对量衡量指标的一个致命缺点在于它会受到衡量对象规模大小的影响，即绝对量指标并非是规模中性的。虽然净现值通常被公认为是最佳的衡量现金流量价值的绝对指标，但从逻辑上可以推断，它也不可避免地将会受到这一缺陷的影响。我们下面将净现值准则与内部回报率准则进行比较。内部回报率是最常使用的项目评价的相对指标，虽然可能不是最佳的指标。内部回报率的缺点在于不能直接计量价值增加值，只能指示出是否有价值增加了。但作为相对评价指标，它却是“规模中性”的，对于不同性质、不同规模、不同时期甚至不同地域的项目的比较都很有用。 前文我们已经讲过，评判净现值准则以外的评价准则是否有效的一条重要原则，通常是看它们是否可以取得与净现值一致的决策结果。对内部回报率有很多批评，原因之一就在于此，即在处理不同规模、相互独立的项目时，NPV与IRR常常得出相反的结论。
　　然而，上述决策过程存在问题。首先，可以看出， NPV优于IRR是建立在“大项目优于小项目”的偏见之上的，并未考虑成本因素。项目B是项目A投资额的1.5倍，但NPV只是1.1倍左右，不能仅仅因为项目A较小 (从而NPV较小)就直接断定项目的优劣。其次，如果只能从两个独立项目中选取一个，说明存在有限资本预算的限制。如果在本例中是15000，那么投资 1.5个类似 A的项目(获得NPV=5454)岂不优于项目B?最后，假设两个项目风险相同也是不适当的，通常来说，大项目和小项目之间的风险并不相同，大项目通常需要外部融资，因而资本成本将会更高。 NPV准则假定同一企业的互相竞争的项目之间风险一致。但实际上风险很少是一致的。在其他条件相同的情形下，几个小型项目组合的风险显然要比一个大项目的风险小(考虑一下投资组合分散理论)。 NPV通常青睐较大的项目，然而小型项目的风险通常更小，从而成本更低。与此相关的是，NPV准则主要用于同一企业内部不同项目之间的比较上，并且使用相同的资本机会成本(贴现率)。一旦使用不同的贴现率，就可能改变项目的排序。这样，对于不同组织之间的项目，特别是不同规模的项目；NPV准则就不是很有效了。 考虑到委托代理关系的存在，NPV准则偏好规模的假设可能加重代理成本问题。财务学者经常用总部和部门经理的分析框架来模拟标准的委托代理关系。在该框架内，总部完全代表股东的利益，目标是最大化股东价值；相反，部门经理的目标是最大化自身的效用，因此与股东价值最大化目标背道而驰。假设总部可以没有成本地观察到企业所有可行的项目，则总部可以根据标准的NPV准则来筛选项目，以便最大化企业价值。然而，如果总部并不像部门经理那样掌握有关可行项目的信息，则企业使用的资本预算准则可能影响经理向总部申请报批的项目的状况。Berkovitch and lsrael(1998)根据这一思路研究发现，由于NPV准则没有考虑规模因素，从而使得拥有私人信息的经理可以根据自己对大规模项目的偏好来挑选大规模的投资，而非挑选高NPV的项目。NPV准则不能很好地阻止部门经理的这种操纵。换句话说，尽管NPV能够最好地计量企业价值增加值，很多情况下却不能真正挑选出最高NPV值的项目。

6. 有关于可行性研究报告中主要经济技术指标填写问题

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 

第一节 可行性研究的概念和作用 

一．可行性研究的概念 
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α? 
二．可行性研究的作用 
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 
（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 
（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 
（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 

第二节 可行性研究的阶段工作 

一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 
（一）以投资机会研究 
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? 
（二）初步可行性研究 
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 
（三）详细可行性研究 
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 
（四）可行性研究阶段工作精度表 






第三节 可行性研究的内容 

一.可行性研究报告的结构 
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧? 






（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 
（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 
（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 
（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 


1．项目概况 
主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 
2．市场调查和分析 
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 
3．规划设计方案优选 
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 
4．开发进度安排 
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 
5．项目投资估算 
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 
6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 
7．项目财务评价； 
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 
8．不确定性分析和风险分析 
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 
9．可行性研究的结论 
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 
10．研究人员对项目的建议 
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 
（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 
（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 

二．可行性研究报告的项目投资预算 
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： 
（一）营销开支概算 
1．项目前研究及可行性研究的开支 
2．项目策划的开支 
3．销售策划的开支 
4．广告开支 
5．项目公司日常运作的开支 
6．项目及企业的公关开支 
（二）工程开支概算 
1．用于工程勘探的开支 
2．用于吹沙填土、平整土地的开支 
3．用于工程设计的开支 
4．用于建筑施工的开支 
5．用于设施配套的开支 
6．用于工程监理的开支 
（三）土地征用开支概算 
1．政府一次性收取的标准地价 
2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 
3．影响公共设施而出现的赔偿开支 
（四）金融成本开支概算 
1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 
2．贷款引起的利息支出 
3．各项保险开支 
4．税收和行政性收费 
5．不可预见开支 

第四节 可行性研究报告的编制 

一．房地产项目可行性分析常见误区 
1．误区一：一个标准的效益分析 
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 
2．误区二：先入为主的可行性研究 
纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 
（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： 
A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 
B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 
C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 
D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 

二．编制可行性研究报告的人员安排组合 
要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

7. 如何写一篇完整的投资报告

板块投资报告是投资商确定项目投资与否的重要依据，主要对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，反映项目各项经济指标，得出科学、客观的结论。与《项目建议书》、《可行性研究报告》及《商业计划书》有所不同，投资价值分析报告主要集中反映投资该项目在未来市场的价值分析。

   板块投资报告的格式和内容： 

    "摘要

    主要包括：项目名称，承办单位，项目投资方案，投资分析，项目建设目标及意义，项目组织机构

    "项目背景分析及规划

    主要包括：1、项目背景。2、项目建设规划。3、主要产品和产量。 4、工艺技术方案

    "外部环境分析

    主要包括：1、外部一般环境（PEST）分析。2、产业分析。

    "市场需求预测

    主要包括：1、国外市场需求预测。2、国内市场需求状况分析。

    "内部分析

    主要包括：1、项目地理位置分析。2、资源和技术。3、项目之SWOT分析。4、项目竞争战略的选择。

    "财务评价

    主要包括：1、评价方法的选择及依据。2、项目投资估算。3、产品成本及费用估算。4、产品销售收入   及税金估算。5、利润及分配。6、财务盈利能力分析。7、项目盈亏平衡分析。8、财务评价分析结论。

    "融资策略

    主要包括：资金筹措、资金来源、资金运筹计划等。

    "板块投资分析判断

    主要包括：板块投资判断方法的选择，价值评估。

    "板块投资分析结论

8. 求一份证券投资案例极其分析！！！还要有个人看法。最好是自己写的。

前瞻产业研究院《公募证券投资基金项目商业计划书》
参考一下，有帮助请采纳！
第1章：公募证券投资基金项目摘要
1.1 公募证券投资基金项目概况
1.1.1 项目背景
1.1.2 项目简介
1.2 公募证券投资基金项目优势分析
1.3 公募证券投资基金项目融资与财务分析概况
1.3.1 项目融资方案概况
1.3.2 项目财务分析概况
第2章：公募证券投资基金项目公司介绍
2.1 公司发展简况
2.2 公司组织架构
2.3 公司管理模式
2.4 公司经营情况
第3章：公募证券投资基金行业及目标市场分析
3.1 公募证券投资基金行业发展现状与市场前景分析
3.1.1 行业发展历程
3.1.2 行业发展现状
3.1.3 行业市场前景预测
3.2 公募证券投资基金项目目标市场分析
3.2.1 政策、经济、技术和社会环境分析
3.2.2 市场规模分析
3.2.3 盈利情况分析
3.2.4 市场竞争分析
3.2.5 进入壁垒分析
3.2.6 市场分析总结
第4章：公募证券投资基金项目产品/服务分析
4.1 公募证券投资基金项目产品/服务简介
4.1.1 项目产品/服务名称
4.1.2 项目产品/服务特征
4.1.3 项目产品/服务性能用途
4.2 公募证券投资基金项目产品生产经营计划
4.2.1 项目产品生产方式
4.2.2 项目产品生产设备
4.2.3 项目品质控制和质量改进
4.2.4 项目产品成本控制
4.3 公募证券投资基金项目产品/服务前景分析
4.3.1 项目产品/服务竞争优势
4.3.2 项目产品/服务市场前景
第5章：公募证券投资基金项目研究与开发
5.1 现有技术开发资源以及技术储备情况
5.2 项目团队对外合作情况
5.3 项目研发团队技术水平
5.4 项目研发投入计划
5.5 项目研发团队激励机制与措施
第6章：公募证券投资基金项目市场营销策略
6.1 公募证券投资基金项目营销战略
6.2 公募证券投资基金项目市场推广方式
第7章：公募证券投资基金项目融资和资金退出
7.1 公募证券投资基金项目资金需求用量与期限
7.1.1 项目总投资
7.1.2 固定资产投资
7.1.3 流动资金
7.2 公募证券投资基金项目资金筹集方式
7.2.1 项目资本金筹措
7.2.2 项目债务资金筹措
7.2.3 项目融资方案分析
7.3 公募证券投资基金项目资金筹集方式
7.4 公募证券投资基金项目资金使用规划
7.5 公募证券投资基金项目投资回报计划
7.6 公募证券投资基金项目资金报酬与退出
7.6.1 股票上市
7.6.2 股权转让
7.6.3 股权回购
7.6.4 股利
第8章：公募证券投资基金项目财务预测
8.1 财务评价基础数据
8.2 公募证券投资基金项目销售收入预测
8.3 公募证券投资基金项目成本费用估算
8.4 公募证券投资基金项目财务评价报表
8.4.1 项目现金流量表
8.4.2 项目损益表
8.4.3 项目利润分配表
8.5 公募证券投资基金项目财务评价结论
第9章：公募证券投资基金项目投资风险与控制
9.1 政策风险与控制
9.2 资源风险与控制
9.3 市场不确定性风险与控制
9.4 市场竞争风险与控制
9.5 研发与生产风险与控制
9.6 成本控制风险与控制
9.7 公募证券投资基金项目财务风险与控制
9.8 公募证券投资基金项目管理风险与控制
9.9 公募证券投资基金项目破产风险与控制
第10章：根据实际项目的不同特征，可进行适当调整